近日,廣東商學院流通經濟研究所所長、粵商研究中心主任、廣東省商業經濟學會秘書長王先慶表示,社區商業已經成為未來商業發展的新方向,大的房地產品牌與強勢商業品牌形成戰略聯盟,共同布局,成為未來商業發展趨勢。

作為城市商業的基礎,社區商業所占社會消費品零售總額在發達國家可達60%左右,而在我國的一線城市,這一比例也僅為三分之一。社區商業在我國正處于起步階段,從國外發展來看,未來社區商業將成為商業地產發展的重心。

社區商業作為“生活的最后一公里”,依托一個大型社區或數個中小型社區構成的“商圈”,主要經營與居民日常生活密切相關 的各種業態,長期以來擁有龐大且穩定的消費客群,營業收入穩定。

社區商業有很多特性,其中最重要的是體驗性和便利性。社區商業深入居民的生活圈中,為居民生活情感交流提供最便捷的服務,這也是當前電子商務無法取代之處。而隨著人均收入的提高和消費層次的量化的調整,人們將更加愿意為便利付費,而不是像在不發達的時候,大家可以犧牲時間成本來圖一些便宜。

以日本為例,這個以便利型商業為主的國家,巨型百貨商場的密度比較堵,因為他們已經進入新的消費時代,在這種商業模式下,人們對個性化的追求和便利性的追求可以使消費就近解決。

相比于其他投資方式,投資社區商業是風險較小、回報較高的一種形式。社區商業作為一種建筑產品,是看得見、摸得著的,無論是從產品質量還是從地段配套,都比較容易鑒別優劣;同時,社區商業運作的形式也比較靈活,可以自主經營或租賃經營,而且即便是租賃經營,租金收入也比單純的銀行利息回報高很多。這是社區商業投資與股票、期貨、保險等投資方式相比,較為顯著的優勢。

而在這時候就產生了另一個疑問,就是同樣都是地產投資,為什么要投資社區商業而不是住宅?這是因為住宅產品的折損率比較大,存在著二手房折舊的說法,即在同等條件下,同一個地段的新房價格大多高于二手房價格。而社區商業并不存在折舊的問題,反而隨著配套、交通的不斷完備而升值,所以有人說社區商業就像美酒,越老越值錢。

投資社區商業固然是一種可取的投資方式,但也不是任何一個樓盤項目都能保證收益,還要考慮一些其他因素,或者可以稱作投資社區商業的訣竅。

1.地段

地產投資,地段始終都是決定產品價值的重要因素,這在投資社區商業上尤為明顯。優秀的社區商業周邊首先要有龐大的居住人群,這樣不管是自主經營,還是租賃經營,都有廣泛的消費群體;成熟的城市基礎設施,特別是交通設施,能夠給社區商業產品帶來更多的客源,其中,地鐵的作用非常明顯,距離地鐵站較近意味著客流量將呈幾何倍數增長。

2.業態

豐富的業態也是影響社區商業價值的重要因素,如果是商業綜合體,涵蓋多種物業類型,同時經營的業態又能滿足吃、喝、玩、樂等多種需求,就會形成穩定的商圈。這對于社區商業來說,豐富的業態帶來眾多客群,而商業產品與商圈形成了相輔相成的聯動作用,在穩定經營收益的情況下,價值的提升也立竿見影。

3.低總價

社區商業的價值不能單純地用金額來體現,也不能夠用價格來衡量,而是要考慮投入產出比,綜合產品質量、發展潛力等多個方面,也就是產品的性價比。當然,在產品質量等各方面都比較優秀的情況下,以較低的價格入手,控制投資成本總是沒有錯的。

社區商業

社區沿街商鋪擁有固定的消費群體,周邊交通便利,與客戶近距離接觸,形成“最后一公里”的消費模式。另外,社區沿街商鋪經營模式穩定,顧客群體穩定,經營風險相比其他商鋪也小。

綜合體商業

如果綜合體的地段和賣場的布局相對較好,一般來說各個鋪位都能獲得一定人流,但差異也比較大,主要看業態和品牌。對后期招商管理提出的要求比較高,而對于各家綜合體的招商管理能力,買家往往很難準確估計。

社區商業

社區底商主要以滿足社區居民生活需求為主,主要經營業態與人們生活密切相關。如咖啡店、洗衣店、藥店、便利店等,足不出戶就能滿足日常所需,所以客群十分穩定。商家可自主選擇經營時間,保證了商家的經營空間。現在,連很多業主都在租賃社區臨街商鋪,在自己家門口當老板,生活事業兩不誤。

綜合體商業

綜合體必須是招商先行,招商好壞決定了商鋪經營效果和收益。另外綜合體商鋪往往購買成本高、租金高,壓縮了利潤空間;并且每個鋪位都規劃好了業態,不易更改經營方向,靈活性較差,致使難于尋找合適的租客。

社區商業

社區沿街商鋪的投資門檻相對較低,價格一般與小區的住宅接近。

綜合體商業

投資門檻高低不等,位于熱門地段的綜合體商鋪成本普遍比較高,明顯高于社區沿街商鋪。

社區商業

社區型商鋪的經營回報穩定、收益可觀。而從市場的發展來看,社區商鋪經營方式受到越來越多人的關注,后期伴隨小區和周邊人氣完善,增值空間會不斷體現。

綜合體商業

首先綜合體商鋪體量比較大,其次受商業市場波動和運營管理狀況影響較大,如果區域消費能力整體提升空間有限,出租率和租金也難以保證持續增長,近期有部分知名商場關門也是受到多方面影響造成的。

阜豐大成郡項目位于北城一期規劃西部中高檔居住區(北京路以北,南京路以南,祊河路以東,沂蒙路以西),與中部行政辦公區(沂蒙路以東、南京路以南、柳青河西路以西祊河路以北)及東部市直機關福利住房區共同組合為北城一期整體規劃。本項目位于西部中高檔居住區核心位置,周邊分布有商品房社區、回遷社區、公務員社區、經適房社區等共計20余個社區,項目社區商業將輻射整個北城新區。

本社區共計2300戶
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康橋金街,位于北城新區的中心地段,南臨主干道廣州路,兩條東西路可以連接沂蒙路、濱河大道,向北與北城二期無縫街接,便利交通,集四方人群,匯八方財氣。項目依托康橋郡英倫風情社區,周邊環繞高檔商品住宅區、數十個成熟公務員社區,北部北城二期廣闊發展空間:覆蓋20萬高收入消費人群,商業發展環境得天獨厚。

本社區共計1419戶
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